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立體車庫公共停車場建設發展“卡”在哪里?

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立體車庫公共停車場建設發展“卡”在哪里?

發布日期:2016-07-27 作者:江蘇宏達博能自動化設備銷售有限公司 點擊:

我市的公共停車場建設皆由國有資本投資。市城鄉建委上月發布消息稱,隨著機動車數量快速增長,主城停車位缺口日益增大,供需結構失調問題越發突出。


按國際慣例,城市停車設施分布的合理比例是:配建停車場(按城市規劃管理配建的停車場,如小區配建停車位)80%至85%、公共停車場(城市規劃管理獨立建設供公眾使用的停車場)10%至17%、占道停車場3%至5%。但截至去年底,主城三類停車設施的供給比例為93%、1%、6%。


公共停車資源短缺,意味著巨大商機。不過,記者近日走訪調查發現,目前還沒有一個由民營資本獨立建設的項目。公共停車場建設這片投資“藍海”,為何被民營資本“忽略”?
民營資本不“感冒”,源于兩大原因。


據記者了解,民營資本不愿建設公共停車場,主要有兩大原因,一是規劃土地缺陷,二是項目回報率低。一位業內人士透露,按照國家大城市建設的相關標準,每平方公里內應規劃一個公共停車場。但重慶是山地城市,地形高差大,發展空間有限,加之一些地方出于經濟效益考慮,把好的地塊拿去招商引資,規劃成停車場的地則用“邊角廢料”,這導致很多地方規劃的公共停車場不僅面積小、形狀也不規則。記者就了解到,位于棗子嵐埡的某停車場地塊就是L型,“長190米、最寬處只有9米,有些地方錯個車都惱火。”附近一位居民向記者“倒苦水”。更有甚者,為節省用地指標,不少停車場地塊還被規劃成綠地兼容用地,停車場只有修在地下。據測算,地下停車場的建筑和設備安裝成本比地上停車場高50%以上。


讓民營資本“望場興嘆”更為重要的原因是投資回報率不高。采訪中,奎星樓立體停車場投資建設方的負責人向記者算了一筆賬,“每個車位造價接近20萬元,20年才能收回成本,投資回報率不足5%。”面對這么低的回報率,民營資本要想從金融機構融資十分困難,這成為民營資本涉足公共停車場建設的一個心病。


公共停車場建設,國資難以“包打天下”


對于民營資本而言,修公共停車場是“燙手山芋”還是“香餑餑”?許多投資者看好停車經濟。投資者張華(化名)告訴記者,在發達國家和地區,停車已成為年產值數十億美元的大產業。過去,重慶沒有鼓勵投資修建公共停車場的政策,為緩解城區停車難題,不少國有資金在政府部門支持下,在解放碑、觀音橋、兩路、奧(特萊斯)宜(家)麥(德龍)、楊家坪等商圈掀起停車樓建設熱潮,金山立體停車樓、兩路農貿市場外智能停車樓、直港大道停車樓等均在火熱建設中。


“若非市場需求旺盛,政府不會在單個建設項目上投入數以億計的資金。”張華坦承,與國有資金相比,民營資本缺乏政府人脈,且在拿地、項目審批、貸款等方面不占優勢,因而不敢貿然“下叉”。面對越來越兇猛的汽車保有量增速,面對越來越尷尬的城市停車難,單靠國有資本的力量顯然難以“包打天下”。我市去年底出臺了關于鼓勵民營資本投資建設公共停車場的指導意見(簡稱《指導意見》),提出了“統一規劃、市場運作、政策支持、自主經營”的思路,公共停車場投資建設由政府授權特許經營,特許經營權通過招標方式取得。張華的第一感受是,“終于可以享有‘同等待遇’,理直氣壯地和國有資本PK了。”


大尺度激勵政策,吸引民營資本投資


“《指導意見》致力于破解規劃地塊缺陷、回報率低、融資難等投資瓶頸,從草擬到出臺花了近半年時間。”參與制訂《指導意見》的市城市建設研究中心人士透露,相關人員去年5月開始調研國內城市公共停車場建設的政策,梳理出規劃、土地、稅費、配套設施建設、特許經營、融資等方面經驗,參考吸收后形成重慶的激勵措施,其支持力度在全國處于中等偏上水平。


為破解用地障礙,《指導意見》提出,鼓勵黨政機關、學校、醫院等企事業單位充分利用自有用地建設公共停車場;一些有條件的人防工程或既有停車場,可通過功能改造、加層等形式擴容。特許經營權還可用于抵押融資等,鼓勵金融機構通過信貸資金、金融產品等多種方式為公共停車場建設提供金融支持等。


“更讓民營資本心動的是公共停車場可自主定價、配建商鋪,公共停車場未達到飽和前周邊200米范圍內,不得設置臨時占道停車點等激勵和保障措施。”投資者李勇算了一筆賬,餐飲、汽車維修及美容等配套服務的收益加上停車場收入,投資修建公共停車場的回報率接近8%,投資回報期縮短到10年左右。一些區位較好的地塊,5年有望收回成本。


不僅如此,市城鄉建委還公布了今年計劃在主城修建的21個公共停車場地塊位置,不少地段處于商圈和交通密集區域。《指導意見》發布后,民營資本的投資熱情高漲,但其“搶灘”公共停車場建設還有沒有其他顧慮?記者在調查中得知,公共停車場建設涉及發改委、規劃、國土、城鄉建委、市政、公安、消防等部門,從提交申請到開工需要半年以上時間。此外,雖然新政鼓勵各方利用自有用地修建公共停車場,但規劃調整問題還是讓部分投資者困惑。某企業負責人稱,他想把位于南岸一家知名連鎖店附近的工業用地改做停車場地塊,卻被告知三個月若能跑完規劃手續“已經很不錯了”。


“既然政府出臺了吸引民營資本投身公共停車場建設的優惠政策,后續服務應盡快到位。”重慶交通大學副教授任其亮呼吁,相關部門還應通過進一步細化政策、開通簡化審批的綠色通道等措施,搬除民營資本“搶灘”公共停車場建設的障礙,讓民營資本通過參建公共停車場,造福更多百姓。


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